论不动产买卖不破租赁的公示问题文献综述

论不动产买卖不破租赁的公示问题

摘要：“买卖不破租赁”制度一直以来都受到学界与实务界诸多质疑，但新颁布的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）并没有对该项制度进行废止，只是较之前《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）增加了“占有期间”这一要件，证明该制度仍有存在必要，但以“占有”作为所有情况下不动产租赁的公示仍面临诸多问题。本篇综述从“lsquo;买卖不破租赁rsquo;为什么受到质疑”、“我国不动产租赁行为公示的法律规定现状”，“反思登记与占有在不动产租赁中的公示作用”，“如何解决目前的不动产买卖不破租赁公示相关困境”四个部分逐层深入进行学界针对该问题研究的观点展示，笔者通过阐述主流观点，结合分析总结形成笔者对相关问题的研究结论。

关键词：不动产买卖不破租赁；公示；登记；占有

一、文献综述

（一）问题的提出：“买卖不破租赁”为什么受到质疑

“买卖不破租赁”系与租赁权的对抗力相关的制度，指的是租赁期间内出租人与承租人之间的租赁法律关系不受在租赁之后形成的出租人与第三人之间买卖法律关系的影响，租赁关系的承租方可以其取得的租赁权对抗在租赁期间内受让租赁物的第三人。但这一理论近来受到很多质疑和挑战。

首先，针对租赁权的法律性质问题，学界的主流观点认为用物权化债权说来界定租赁权法定性质较为合理，有学者对此提出了反对观点。山东科技大学的王立权学者其在文章《我国租赁合同登记制度的思考》当中对涉及该问题的三种学说分别进行了阐述，三种学说分别是债权说、物权说与物权化债权说。同时发表了自身对租赁权性质界定的看法，其认为对于租赁权的债权说，由于该学说的太过绝对化，并且随着“买卖不破租赁”规则的提出，债权说已经不与现代法学理论相适应，讨论的重点内容应当放在租赁权的“物权化债权说”以及“物权说”。 对于租赁权的物权化债权说，经过深入剖析不难发现，支持该学说的学者依然主张租赁权债权的法律性质，而且并没有对“物权化债权”给出具体的法理依据，只是在租赁权的债权性质不能解释租赁权的物权效力的时候，为了达到自圆其说的目的，而提出租赁权可以物权化的观点，这其实是一种逻辑极其混乱的观点，其实是在混淆债权与物权的对立关系。债权和物权作为民法的两大基本制度，各有特色，界限明确，它们之间的界限不容混淆，否则很难构成完整的民法体系，即使是支持“债权物权化”观点的学者也深知这个道理。如今学者一方面在努力证明物权和债权的区别，另一方面又在混淆物权和债权的界限，这在逻辑上是不可能达成的。综上所述，该学者并不赞同租赁权的法律性质是物权化债权的观点。而对于租赁权的物权说，物权包括自物权和他物权，他物权有包括用益物权和担保物权。经过比较该学者发现，租赁权和物权中的用益物权不仅是在理论上还是在实际操作中都有着很多的相似之处：用益物权是指特定的人对他人所有标的物，依法享有的占有、使用和收益的权利。而对于租赁权，租赁双方通过订立租赁合同的方式形成租赁权，其目的就是为了取得对标的物的这些权利。显而易见，租赁权也是享有用益物权的这些权能的。而通过查阅相关资料我们不难发现，他物权的发展史实际上就是法学家将一些较为重要的法律性质为债权的权利法定为物权的过程，我们现在所认识的用益物权中的典权、地上权、地役权、永佃权，以及担保物权中的抵押权、质押权，一开始就是以债权的形式出现在人们眼中的，只是在后来为了更好地保护他物权的权益，才逐渐将其法定为物权。而由于社会的发展，如今租赁权债权的法律性质已经不足以保护其法益，而物权化债权的法律性质又找不到 法理依据，于情于理，只有物权说是一种最为妥当的学说。综上所述，该学者更倾向于认为租赁权是一种物权。

其次,针对“买卖不破租赁为什么会受到质疑”这一问题,对外经济贸易大学法学院民商法博士研究生张铭化学者在其文章《反思“买卖不破租赁”》中认为,可以从物债二分的民法结构基础的学理视角、法制史视角、《合同法》条文表述视角以及司法实务视角考虑这问题。在学理上,其认为以往学说从保护作为弱者的承租人的角度,肯定“买卖不破租赁”的社会价值。但现今社会,承租人早已并非弱者,甚至许多商业租赁中承租人比出租人要拥有更大的经济话语权。因此,“买卖不破租赁”的正当性遭受了质疑。从法制史角度来说,在罗马法上,奉行的是“卖卖击破租赁”的原则,但是,租赁权到了近现代,具有了一定的对抗力,出现了学说上所谓的“租赁权物权化”的现象。如何安放这一打破既有体系的权利形态,成为学说争议的焦点。从条文表述角度来说,债权契约的效力至少包括特定的给付内容与特定当事人受其约束两个方面。其中任一方面发生变化,其效力均已受到影响即使债的同性仍得以维持。因此,所谓“不影响租赁合同的效力”,最合乎情理的解释只能是“租赁契约依然只拘束出租人与承租人”。如果能够转而拘束买受人,则无论如何不得再以“不影响租赁合同的效力”相称在一般场合,司法实务基本承认第《合同法》第22条确立了“买卖不破租赁”规则。有的法院认为根据《合同法》第229条,后买受人得成为新的承租人。在国有土地使用权等他物权的转让,法院类推适用了本条。在涉及车辆等动产转让的场合,法院肯定了“买卖不破租赁”的适用。但是,近年来,实务上出现了很多涉及虚假租赁的案例。有学者认为,此类案件之所以高发,实体上的原因就是租赁权的绝对对抗力,这种看法不无道理。债务人不诚实履行债务的风险,基本上是所有债权人都必须承受的,只能在交易中以某种方式去降低或分摊,是否就因此可以得出应当限制或者否定租赁权对抗力制度,还需讨论。