长租公寓模式中租客权益保护研究文献综述

长租公寓“租金贷”模式中租客权益保护研究

摘要：近年来，住房租赁市场的庞大需求吸引众多资本涌入，其中，长租公寓以其规模化品牌化的运营方式占据了越来越多的市场。但是，由于政府监管缺失、企业盲目扩张等 因素致使资金链断裂，长租公寓频繁“出事”，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、南京乐伽公寓等相继破产，2020年末的“蛋壳公寓事件”更是将长租公寓行业存在的诸多法律问题暴露在人们面前。在长租公寓“暴雷”后，房东因未收到租金强行收回房屋，而租客则陷入了缴纳租金却无房可住的困境，更有甚者在知情或不知情的状况下向借贷机构背负了巨额“租金贷”，这显然让租客承受了过高的法律风险。长租公寓的发展虽然已是大势所趋，如何更好的保护租客的权益值得我们研究和探讨。

关键词：长租公寓； 租金贷； 租客权益

一、文献综述

国内对这一方面还没有充足的研究,仅有为数不多的十几篇篇文章提到了“租金贷”模式中的租客权益保护，但也并没有深入研究。因为“租金贷”属于我国的一个比较创新的产物，国外并没有类似的事物出现。因此，总的来说，国内对“租金贷”的研究集中于以下几个方面:

1. 关于长租公寓的含义。

许宣华、易小莉在《长租公寓运营中“租金贷”问题与对策》一文中提出：长租公寓“租金贷”又被称为“信用租房”，是一种租户向第三方金融平台或者 P2P 网络金融借贷平台申请贷款的方式，申请之后这些平台会将一年的租金一次性付给长租公寓运营商，但长租公寓运营商并未将全部资金交付房东，而是自行占用资金。“租金贷”通过将简单的长期租金和消费者信贷相结合，根据长期住房的经营者、房东和租客之间的原始法律关系，借鉴了第三方金融机构，并在主要机构之间形成了更为复杂的四维组织体系。受我国互联网金融以及新型住房租赁的快速发展的影响，长租公寓运营的一个基本理念即利用资金优势来扩大市场占有率，实现行业垄断。之后，再通过提高房价来获得更大的利益。但是，房屋租赁市场与其他市场不同，在房屋租赁中，各个公司的市场占有率并不高，想要达到行业垄断，就需要不断增加资金投入，然而传统的租赁市场核心的现金流来源于由租户分期支付的租金，由于租金收入不能满足长租公寓运营商对扩张的资金需求，因此借鉴租金贷。

2、关于“租金贷”的含义研究。学界对“租金贷”的含义的认识比较一致。

胡楼军在他的文章《“租金贷”问题的法律分析及其规制》中写到“租金贷”就是租客与长租公寓签订合同的时候，同时与贷款机构签订了贷款合同，由网贷机构向长租公寓支付全年租金，租客向网贷机构按月还款的一种模式。

在《长租公寓“租金贷”:问题检视、成果探析及规制路径》一文中，陈秋竹与邓若翰认为:“租金贷”从本质上看是一类新型融资工具，其功能在于为租客在内的众多市场主体解决资金有关的难题，以促进各个主体能够协作共赢，如果能够获得恰当的操作，对于国内长租公寓的有序发展来说十分有益，在一定程度上也能推动消费金融的进步。